최대 12억까지 양도세 비과세, 공평·효율 위배 여지
서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'에서 3.3㎡(평)당 호가가 3.5억원에 달하는 매물이 나왔다. 최근 대형평형에 이어 국민평형(84㎡)에서도 평당 2억원을 넘긴 거래가 이뤄진 가운데 한강을 전체적으로 볼 수 있는 집의 호가는 이미 '평당 3억'을 훌쩍 넘었다.
7일 업계에 따르면 래미안 원베일리 전용 235㎡(35층) 매물이 250억원에 시장에 나왔다. 3.3㎡당 가격은 무려 3억 5211만원이다. 해당 매물은 한강 전망 조망이 가능한 최상층 펜트하우스로, 9호선 신반포역까지는 10분 거리에 있다.
서초구 반포동, 성동구 성수동에 이어 '원조 부촌'으로 꼽히는 서울 강남구 압구정동에서도 최근 평당 2억원 수준의 거래가 체결됐다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 압구정동 영동한양 1차 아파트 전용 78㎡(9층)은 지난달 12일 60억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 3.3㎡당 1억 9354만원에 달한다.
서울시는 지난달 토지거래허가구역을 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역으로 확대 재지정했다. 이에 반포도 토허제 구역에 포함되며 집값 상승세가 주춤해지는 것 아니냐는 전망이 나왔지만 전망이 뛰어난 대형 평형 아파트 가격은 강세를 유지하고 있다.
국토교통부는 지난달 29일 올해 서울의 공동주택 공시가격이 지난해보다 7.86% 올랐다고 밝혔다. 이에 따르면 공시가격이 30억원을 초과하는 초고가 공동주택은 총 2만 2512가구로 이 중 99.6%(2만 2411가구)가 서울에 집중됐다.
시세 상승에 비해 보유세 증가폭은 상대적으로 미미하다는 평가가 나온다. 연간 수천만원이나 수억원 올라도 수백만원만 더 내면 되는 실정이다. 집주인들에게 "버틸수록 유리하다"는 인식이 확고히 자리잡게 된 이유도 여기에 있다.
1세대 1주택자 기준 13억원 아파트 보유 가구의 보유세는 287만원으로 지난해보다 40~50만원 증가했다.
'래미안원베일리' 전용면적 84㎡의 보유세는 재산세 737만원, 종합부동산세 1083만원 등 총 1820만원으로 추정된다.
원조 반포 대장 아파트인 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 공시가격이 23.7% 상승했다. 보유세는 지난해 1167만원에서 1572만원으로 39.3% 올랐다.
압구정 신현대9차 아파트의 경우 재건축에 따른 집값 상승으로 공시가격이 25.9% 상승했다.
신현대(9차) 전용면적 111㎡의 경우 보유세와 종합부동산세는 지난해 1328만원에서 올해 1848만원으로 39.2% 올랐다. 1세대 1주택 가정할 때 추정액은 재산세 733만원과 함께 종부세 1115만원을 내야한다.
업계에선 보유세 증가에 따른 세금 부담이 다소 늘었지만 부동산 거래 시장에 큰 영향은 없을 것으로 예상한다. 특히 강남 지역 한강변 고가 아파트를 보유한 집주인들의 경우 최근의 가격 상승폭에 비하면 늘어난 보유세가 별 부담으로 작용하지 않을 것으로 보인다.
똘똘한 한 채 쏠림현상이 심화되면서 투기 수요 심리까지 반영된 결과다.
문재인 정부의 공시가격 현실화방안(부동산 공시가격 현실화 로드맵)에 따르면 현재 시세의 60% 선인 공시가격을 90%까지 올리자는 계획이 나온 바 있다. 하지만 부동산시장 하락기 실거래가와 공시가격의 역전 현상이 발생하면서 윤석열 정부 들어 폐지 쪽으로 가닥이 잡혔다.
지난해 정부와 국토교통부 등은 지난해 9월 이 같은 내용이 담긴 합리화 방안을 발표하고 공시지가에 시장가만 반영하겠다는 방침을 공개하며 공시가격 산정식을 '전년도 공시가격×(1+시장 변동률)'로 제시했다.
다만 현실화 로드맵 폐기안이 국회를 계류하면서, 이 산식을 현장에 적용하지 못하고 기존 산식에 현실화율을 2023~2025년 3년 연속 69% 동결해왔다.
조기 대선이 28일 앞으로 다가왔다. 미국발(發) 관세 전쟁 등 글로벌 불확실성이 커지고 있는 가운데, 정치적 혼란으로 정국은 여전히 혼란스럽다.
현재 대한민국은 고물가·고환율·고금리 3高(고) 현상으로 경제는 물론 부동산 양극화는 더욱 심화되고 있는 양상이다.
지난해 12월부터 넉 달 넘게 이어진 국정 공백 상황은 주택 공급 차질, 매수·매도 심리 위축, 금융시장 불안, 대출 규제 강화로 인한 실수요자 부담 증가 등 부작용을 낳았다.
부동산시장 전문가들은 윤석열 대통령 파면으로 정치적 불확실성이 일부 해소됐지만, 자칫 부동산시장의 불안정성은 심화할 수 있다고 경고한다. 조기 대선 이후에도 여야 대립이 계속될 경우 급한 부동산정책은 후순위로 밀리면서 실질적 대안 마련이 늦어질 수도 있기 때문이다.
업계에서는 대선 후보들의 부동산 정책 방향에 촉각을 곤두세우고 있다.
국민의힘과 더불어민주당 등 주요 대선 후보들이 내놓은 초기 부동산 공약을 보면 공급 확대 정책이라는 공통점은 있지만 세부적인 사안은 차이를 보일 전망이다.
전문가들은 3년 만에 치러지는 조기 대선인 만큼 직전 정부와 정반대의 급격한 정책 변화보다는 시장이 처한 문제점을 고려해 수정 보완하는 유연한 정책이 필요하다고 입을 모은다.
이재명 더불어민주당 후보는 지난달 25일 사회관계망서비스(SNS)에 수도권 공약을 공개하면서 "서울의 노후 도심 재개발·재건축 진입장벽을 낮추고 용적률 상향과 분담금 완화를 추진할 것"이라고 밝혔다.
교통이 편리한 제 4기 스마트 신도시 개발을 준비해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적한 주택을 공급할 예정이다.
다만, 대법원은 지난 1일 더불어민주당 이재명 대선 후보의 공직선거법 사건을 유죄 취지로 파기환송했다.
이 후보가 당선될 경우 대통령의 불소추특권을 이유로 기존 형사재판이 정지되는지 여부는 일단 사건을 맡은 각 재판부가 판단할 것으로 보인다. 이후 최종 해석은 대법원 또는 헌법재판소에서 판가름 날 전망이다.
국민의힘의 경우 김문수 전 고용노동부 장관이 지난 3일 경기도 고양시 킨텍스에서 열린 전당대회에서 종합 득표율 56.53%로 한동훈 전 국민의힘 대표(43.47%)를 꺾고 최종 후보로 선출됐다.
김 후보는 1인형 아파트·오피스텔 공급, 생활분리 세대공존형 주택 보급, 재개발·재건축 신속 추진 공급, 신혼부부 주택 15만가구 공급 등을 제시했다.
대선후보들이 여야를 막론하고 부동산 정책을 내놓고 있는 가운데, 현 시점에서 1세대 1주택 혜택이 대선 이후로 바뀔 수 있을지 의문이 생긴다.
조기대선을 통해 더불어민주당이 집권할 경우 서울 및 수도권 부동산 시장에 큰 변화가 예상된다. 민주당의 부동산 세제 정책은 1주택 실수요자 보호와 다주택자 및 고가 주택에 대한 과세 강화를 핵심으로 하고 있다.
민주당은 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 부담을 완화해 실수요자를 보호하겠다는 입장을 명확히 밝혔다. 이는 서울 및 수도권의 중저가 아파트 시장(예: 서울 노원·강북구, 경기 고양·부천시)에 긍정적 신호로 작용할 전망이다. 장기 보유 1주택자의 매도 부담이 줄어들며 매물이 증가하고, 실수요자 중심의 거래가 활성화될 가능성이 크다.
반면, 다주택자와 고가 주택 소유자는 세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.
민주당은 2주택자에 20%, 3주택자에 30%의 양도소득세 중과세를 부과하는 방안을 추진 중이며, 종부세의 공정시장가액비율도 현행 95%에서 100%로 상향 조정할 가능성이 제기된다.
서울 강남·서초·송파 등 고가 아파트 밀집 지역과 수도권 신도시(판교·분당)의 다주택자들은 세금 부담 증가로 매도를 고려할 가능성이 높아, 단기적으로 고가 주택 시장에 매물이 늘어나며 가격 조정이 나타날 수 있다.
우리나라 주택 양도소득세제의 눈에 띄는 특징은 '1세대 1주택 양도에 대한 비과세'다. 현행 규정에 따르면 한 세대가 주택 한 채를 2년 이상 갖고 있거나 거주한 후 양도하면 생긴 차액 중 최대 12억원까지는 세금을 내지 않아도 된다.
하지만 이 규정은 조세 입법의 두 가지 기본원리인 공평과 효율을 위배하는 문제가 있다. 주택의 양도소득이라고 해서 다른 소득, 특히 다른 양도소득과 비교할 때 세금을 감당하는 정도에서 차이가 있는 것은 아니기 때문이다.
효율 측면에서 살펴보면 1세대 1주택 비과세 규정은 지나치게 복잡하다.
살다 보면 이사를 가거나 상속받거나 부모와 동거해 봉양하거나, 혼인 등 일시적으로 2주택이 되는 경우를 흔히 볼 수 있다. 이렇게 부득이한 경우까지 2주택으로 취급하는 건 부당하기에 규제조항을 만들다 보니 예외 규정도 무척 복잡해졌다. 삶의 형태가 다양하다 보니 법령 또한 해독이 어려울 정도다.
현재 우리나라의 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 까다롭다. 하지만 일정한 사유로 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 비과세 특례를 받을 수 있는 규정을 두고 있다. 시세차익을 목적으로 주택을 보유 및 양도하는 것이 아니라는 입법취지에 어긋나지 않아야 특례 적용을 받을 수 있다.
동거봉양 합가에 따른 양도세 비과세는 부모, 자녀 간 부양을 독려하고 가족 결속을 강화하기 위한 제도로 보인다.
우선 1주택을 보유한 직계비속이 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 된 경우 적용된다. 합가 후 10년 이내에 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 간주, 양도세 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
직계존속에는 부모, 조부모, 증조부모 등이 포함된다. 배우자의 직계존속도 해당된다. 직계존속의 연령은 일반적으로 60세 이상이어야 한다. 다만 60세 미만이더라도 중증질환자나 희귀난치성 질환자로 등록된 경우는 가능하다.
이 특례를 적용받게 되면 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 전액 비과세된다. 초과 금액에 대해서는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 세금을 크게 줄일 수 있는 것이다.
다만 동거봉양 합가 특례 적용을 받으려면 직계비속 세대와 직계존속 세대 모두 각각 1주택만 보유해야 한다.
해외 중 미국의 일부 주에서 시행하는 양도세제의 경우 원칙적으로 모든 부동산에 대하여 양도 후 일정 기간 내에 다른 부동산을 취득하는 경우 취득가액에 상당하는 부분의 과세를 유예한다.
시가 30억원 상당의 부동산을 양도하고 일정 기간 내에 20억원 상당의 부동산을 취득하는 경우 10억원 부분만 소비가 가능한 소득이라고 보아 양도세를 내야 한다.
소득세를 걷는 이유가 늘어난 재산이 납세자에게 효용을 주고 효용은 소비를 전제한다고 보아 소비가 가능하기 이전 단계에서는 과세하지 않는 것이다.
우리나라 또한 '부의 재분배'가 이뤄져야 할 것이다. 흔히 말하는 상류층(예를 들면, 20억원 넘는 주택을 대출받지 않고 살 수 있는 여력이 있는 계층)에게는 지금보다 더 많은 세금을 부과해 취약계층에 세금 면제 등과 같은 혜택을 줄 수 있도록 바뀌어 가야 할 것이다.